Pourquoi les investisseurs canadiens s'intéressent-ils à l'essor immobilier en Afrique ?

Alors que les rendements se resserrent à la maison, une vague croissante d'acheteurs, de promoteurs et d'investisseurs de la diaspora canadienne recherche des rendements plus élevés dans les villes en pleine croissance du continent.
Alors que les opportunités sur le marché immobilier coûteux et lent du Canada deviennent de plus en plus difficiles à trouver, un nombre croissant d'investisseurs canadiens, de promoteurs et de membres de la diaspora se tournent vers l'une des frontières immobilières les plus dynamiques du monde : l'Afrique. Ce mouvement reflète à la fois la recherche de rendements plus élevés à l'étranger et une réflexion plus large sur la manière dont le Canada s'engage avec l'économie mondiale, alors que des villes comme Lagos, Nairobi, Accra, Kigali et Le Cap évoluent rapidement en destinations prêtes pour des investissements sérieux.

Une grande partie de l'attrait repose sur des fondamentaux que le marché plus mature du Canada ne peut tout simplement pas rivaliser. La population du continent, actuellement d'environ 1,3 milliard, devrait presque doubler pour atteindre 2,8 milliards d'ici le milieu du siècle, alimentant une demande puissante pour des logements, des bureaux et des espaces commerciaux, et plus de six Africains sur dix ont moins de 25 ans. Associées à une croissance urbaine rapide, à une infrastructure en expansion et à une classe moyenne croissante, ces forces ont fait grimper les valeurs immobilières de manière constante dans de nombreux marchés. Dans plusieurs villes d'Afrique de l'Ouest, l'achat de terrains tôt dans des zones désignées pour le développement a produit des gains de plusieurs centaines de pour cent sur une décennie, tandis que les rendements locatifs dans les principaux marchés dépassent largement ce que la plupart des villes canadiennes peuvent offrir.

Pour les acheteurs habitués aux conditions locales, la différence est difficile à ignorer. Alors que Toronto et Vancouver offrent généralement des rendements locatifs modestes et sont limités par des limites de capacité d'achat, un certain nombre de marchés africains promettent une rentabilité bien plus grande. Dans certains secteurs et régions, les investisseurs visent désormais des taux de rendement internes supérieurs à 20 pour cent, un objectif rendu réaliste par la croissance rapide de la population, l'urbanisation et l'intérêt croissant des acteurs institutionnels. Les destinations plus récentes ont attiré une attention particulière : Zanzibar, par exemple, a établi une voie légale simple pour les acheteurs étrangers grâce à un arrangement de bail réglementé, généralement d'une durée de 33 ans et renouvelable jusqu'à 99 ans, avec tous les droits pour louer, vendre ou transmettre la propriété. Les marchés plus établis, y compris Marrakech et Casablanca au Maroc, Le Cap et Johannesburg en Afrique du Sud, Nairobi au Kenya et Accra au Ghana, complètent la liste des points d'entrée préférés.

Cette tendance s'inscrit également dans un changement en cours à Ottawa. Au cours de la dernière année, le gouvernement fédéral a fait des efforts pour diversifier ses relations commerciales et réduire sa dépendance vis-à-vis des États-Unis, courtisant des partenaires en Asie, en Europe et dans le Golfe. Pourtant, les analystes ont observé qu'en dépit d'être la région la plus urbanisée du monde, l'Afrique a été systématiquement négligée dans la stratégie internationale du Canada, représentant une opportunité que le pays a tardé à saisir. Des liens commerciaux plus étroits dans l'immobilier pourraient devenir un élément d'une relation plus intentionnelle entre le Canada et l'Afrique, basée sur une croissance partagée plutôt que sur une aide traditionnelle.

Cependant, l'opportunité comporte de véritables risques que les observateurs expérimentés mettent en garde contre le fait de sous-estimer. Les fortes hausses des taux d'intérêt par les banques centrales africaines visant à freiner l'inflation ont fait grimper les coûts d'emprunt à leurs niveaux les plus élevés depuis des années, atteignant environ 27,5 pour cent au Nigeria et 30 pour cent au Ghana fin 2024, remodelant l'économie de nombreux projets. Les fluctuations des devises, la bureaucratie et l'incertitude sur les titres fonciers restent des obstacles sérieux, et les spécialistes soulignent à plusieurs reprises la nécessité d'une diligence raisonnable et d'une vérification approfondie des registres de propriété avant tout échange d'argent. Ils recommandent également de se concentrer sur des villes individuelles plutôt que de faire des hypothèses générales sur des pays entiers, car la demande, les plans d'infrastructure et les règles de zonage diffèrent considérablement d'un endroit à l'autre.

Pour les Canadiens prêts à travailler à travers cette complexité, cependant, l'argument devient de plus en plus convaincant chaque mois. Alors que les grues se dressent sur les horizons africains et que les fonds de pension mondiaux, les sociétés de capital-investissement et les acheteurs de la diaspora canalisent des capitaux dans le secteur immobilier du continent, la question pour beaucoup au Canada évolue. Il ne s'agit plus de savoir si l'Afrique mérite une place dans un portefeuille bien équilibré, mais de savoir à quelle vitesse ils peuvent sécuriser un point d'entrée fiable. Ce qui était autrefois rejeté comme une frontière lointaine commence, pour un groupe croissant d'investisseurs canadiens, à ressembler à un marché qu'ils ne peuvent se permettre d'ignorer.